הנה רשימה של 18 השאלות הכי קריטיות וחשובות, שיש לשאול לפני שניגשים לתהליך לקיחת משכנתא באופן עצמאי ולא בעזרת יועץ מקצועי:

​​

1. מהו סכום המשכנתא המקסימלי שאני יכול לקבל בהתאם להכנסתי ולהוצאותיי?

- הבנקים מתייחסים בהכרח לנטו הכנסות שנכנסות לחשבון הבנק שלנו. אם יש לנו הלוואות נוספות מלבד המשכנתא שנשארו להן 18 חודשים או פחות עד לתפוגתן, יש להוציא אותן מהנטו של המשכורת כי הן לא תילקחנה בחשבון. בין כה וכה, הבנקים יסתכלו על יכולת ההחזר שלנו את המשכנתא לפי 35% - 40% משווי ההכנסות, כאשר בפועל הם יקחו בחשבון כ-30% מההכנסות בלבד לטובת החזר המשכנתא.

 

2. מהו אחוז המימון המוצע ביחס לערך הנכס?

- בואו נבין רגע מהו אחוז מימון - אחוז מימון זה אחוז מסויים של כסף שהבנק מעמיד כבטוחה כנגד הכסף שהוא נותן כהלוואה לרכישת הנכס.

דהיינו, אם לצורך הדוגמה אנחנו רוצים משכנתא לדירה ראשונה שלנו והדירה היא יד שנייה והמחיר שלה הוא: 1,000,000 ש"ח, אזי המשכנתא שאנחנו נצטרך תעמוד על סכום של 750,000 ש"ח. כנגד סכום כסף זה, הבנק יעמיד אצלו גם בטוחה של 750,000 ש"ח(75%).

​

3. מהם סוגי המסלולים והריביות המוצעות לי בתמהיל (קבועה, משתנה, צמודה למדד) ומה כל מסלול כזה אומר?

- יש מספיק מידע באינטרנט ובאתר הבנקים שמסביר בדיוק על מהות המסלולים עצמם, לכן אין טעם מבחינתי להתייחס לזה פה. מה שכן אני רוצה להגיד - חשוב לדעת מה לוקחים ולאיזו מטרה. האם רוצים לאכול את ההלוואה כמה שיותר מהר? אז אולי יש עניין לקחת מסלול עם ריביות משתנות או אף צמודות למדד... האם רוצים החזר חודשי נמוך כדי לעמוד בהחזר החודשי, שלא יעלה באופן פתאומי? כל אלה ועוד, שאלות שעליכם לענות עליהן, ורצוי כמה שיותר מוקדם.

​

4. מהי תקופת ההחזר המוצעת וכיצד היא משפיעה על סכום ההחזר החודשי?

התשובה לשאלה זו, מאוד פשוטה. תקופות ההחזר הכי פופולאריות במשכנתאות הן, 20, 25, ו-30 שנים. ככל שתקופת ההלוואה מתארכת, ההחזר החודשי קטן. מה שכן, יש לקחת בחשבון שככל שתקופת ההלוואה מתארכת, סכומי שתשלמו לבנק יהיו עשויים להיות משמעותית יותר גבוהים, ברמה של מאות אלפי שקלים הבדל.

​

5. האם קיימות עמלות פתיחת תיק או עמלות נוספות?

כן, קיימות מספר עמלות פופולאריות שיש לשים אליהן לב כשבאים לקחת משכנתא חדשה / למחזר משכנתא ישנה:

* עמלת פרעון מוקדם - בדרך כלל תהיה במסלולים הקבועים, קל"צ, ק"צ.

* עמלת פתיחת תיק - בדרך כלל תהיה סביב 0.25% מסך המשכנתא, דהיינו אם גובה המשכנתא עומד על 1,000,000 ש"ח אזי עמלת פתיחת התיק תעמוד על 2500 ש"ח.

- במקרים מסויימים של משכנתאות כמו משכנתא לגיל השלישי או משכנתא הפוכה, סכום עמלת פתיחת התיק עשוי לעמוד על 360 ש"ח בלבד.

בכל מקרה, תמיד יש טעם לבוא במו"מ מול הבנקים ואף לבטל עמלה זו.

​

6. האם קיימת אפשרות לפירעון מוקדם ומהן העלויות הכרוכות בכך?

- אז כמו שכתבתי בשאלה הקודמת, בהחלט ישנה אפשרות לפירעון מוקדם של המשכנתא, והדבר אפילו רצוי מאוד, מאחר והמטרה שלנו בסופו של יום היא לאכול את ההלוואה כמה שיותר מהר.

שכן, יש לשים לב לעמלות הפירעון המוקדם בחלק מהמסלולים שעשויות לצוץ, אם הריבית שיש כרגע במסלול הנמוכה מהריבית שהיתה ביום שנלקחה המשכנתא והבנק מפסיד כסף. אז הבנק יהיה עשוי לגבות עמלת פירעון מוקדם שתפצה אותו על ההפסד שספג, ואם עמלת הפירעון המוקדם משמעותית יותר גבוהה מכמות הכסף שניתן לחסוך במצב של ריבית נמוכה, אזי לא שווה לפרוע את ההלוואה.

*ישנה גם עמלת אי-הודעה מוקדמת(כאשר פורעים את ההלוואה ולא מודיעים לבנק) צריך לקחת גם אותה בחשבון על מנת לא להפסיד כסף בפירעון המוקדם.

​​

7. האם ישנה תקופת גרייס (דחיית תשלומים) וכיצד היא משפיעה על ההחזר הכולל?

- אכן יהיו מסלולי משכנתא בהם ניתן יהיה לקבל גרייס חלקי(משלמים רק את הריבית) לתקופה של חצי שנה ואולי אף שנה, או לחילופין גרייס מלא, שלא משלמים כלום בהתחלה. אבל, תהיינה להמהלך הזה השלכות - תשלום של כל הסכום או חלק גדול מהסכום בסוף התקופה המוקצבת, לצורך העניין בתום 10 שנים בדיוק, יהיה עליכם לשלם את כל סכום ההלוואה בבת אחת. מהלך זה יכול להיות טוב ורלוונטי לאנשים שיודעים בוודאות שבזמן כזה או אחר הולך להגיע אליהם כסף: קרן השתלמות תיפרע, דירה בבעלותם תימכר, וכולי וכולי. מתי מהלך כזה לא משתלם? כשלא יודעים בוודאות אם הולך להגיע כסף או לא, ואז כשמגיע יום התשלום של כל הסכום, נתקעים בגדול.

​

8. מהו ההבדל בין לוחות הסילוקין שפיצר, וקרן שווה?

- בלוח הסילוקין לפי שיטת שפיצר, סך ההחזר החודשי נשאר זהה לאורך כל תקופת ההלוואה, כאשר עם הזמן הריבית הופכת לקטנה יותר מחודש לחודש, והקרן גדולה יותר.

- בלוח הסילוקין לפי שיטת קרן שווה - קרן ההלוואה שווה ולא משתנה לאורך כל ההלוואה, ומה שגדול בהתחלה וקטן בכל חודש בחודשו הוא אלמנט הריבית. 

*מדוע הדבר הזה טוב? מי שיכול לשלם בתחילת ההלוואה יותר כסף מבחינת החזר חודשי, יכול להינות מהחזרים חודשיים נמוכים יותר בעתיד.

​

9. האם קיימות הטבות או הנחות לזכאים (כגון זוגות צעירים, אנשי כוחות הביטחון)?

- בהחלט. יש מגוון פרמרים המזכאים בהנחה במשכנתא:

​

10. מהי גישתך כיועץ לגביי קבלת משוב וביצוע שינויים/תיקונים בתהליך הייעוץ?

- קבלת משוב מבחינתי היא דבר מבורך ומעולה, כי אם  לא נקבל משוב מהלקוחות שלנו, מהספקים שלנו, מאנשים שאנחנו עובדים איתם בשוטף, איך נדע היכן אפשר להשתפר ולהיות טובים יותר לפעם הבאה? לא נדע.

​

11. מהי מדיניות שמירת הסודיות שלך כיועץ?

- יועץ עסקי טוב הוא כמו פסיכולוג. כל מה שיוצא החוצה מתהליך הייעוץ, תמיד מקובל ומאושר על ידי שני הצדדים. מה שלא מאושר להתפרסם באופן כזה או אחר, הולך עם היועץ לקבר.

​

12. מהי המדיניות שלך כיועץ, לגביי נושאי ניגוד עניינים?

- במידה ומגיע לקוח פוטנציאלי שיש לו התממשקות זו או אחרת עם לקוח אחר קיים שלנו, נושא ניגוד העניינים ייבדק ויאושר על ידי שני הצדדים כי לא קיים. במידה ולאי מהצדדים יהיו ספקות בנושא ניגוד העניינים, לא תהיה אפשרות לקבל לקוח נוסף הקשור באותו תחום.

​

13. כיצד אתה כיועץ תעבוד עם החברה שלי ו/או עם בעלי המניות בה?

- מפגשי זום או מפגשים פרונטליים אחד על אחד או בקבוצה.

14. האם אתה כיועץ עסקי תספק גם אימון עסקי לאנשי החברה או הצוות שלך?

- כאשר מדובר ב"אימון עסקי", לעומת "ייעוץ עסקי", תחום האימון עובד בהגדרה על הפן הנפשי/רגשי/מוטיבציוני של בעל החברה(שלחלוטין אי אפשר בלעדיו אם רוצים להצליח בעסקים), לעומת ייעוץ עסקי, שעובד בהגדרה על כל הפן המספרי/כמותי/קונקרטי של ניתוח הדוחות הפיננסיים וחשבונות הבנק של בעל החברה והסקת מסקנות. מה שיקרה בתהליך העבודה איתי הוא שילוב של ביניהם, כאשר בעבודה איתי הדגש יהיה כמובן על החלק הכמותי עם נגיעות של אימון לפי "מודל הג'אגלינג" שבניתי וייסדתי(חפשו מודל הג'אגלינג בגוגל).

​

15. מה יהיו התוצאות הסופיות של תהליך הייעוץ?

כמו שעניתי כבר בסעיף קודם, יועץ עסקי טוב הוא כמו רואה חשבון טוב, ויכול ללוות את בעל העסק שאיתו, שנים.

מצד שני באם מדובר בפרוייקט זמני קצר יותר כגון בניית תוכנית עסקית בלבד(שאורכו כ-3 חודשים בלבד) ועד לבדיקת כדאיות השקעה(שזהו פרוייקט שאפשר לסיים תוך שבועיים), אזי התוצאה הסופית תהיה המוצר המוגמר של התהליך.

​

16. מהי גישתך כיועץ עסקי לגביי תהליך של ניהול סיכונים בחברה?

- לדאווני(ולדאווני בלבד), סיכונים הם דבר טוב(הרי כל עסק הוא סיכון) - בתנאי שהסיכון הזה מתנהל בצורה מקצועית ומבוקרת. עם בניית תוכנית עסקית התואמת את צורכי העסק, שבעל העסק יודע מהיכן יוצא ולהיכן מגיע, עם ניהול תזרים מזומנים מדוייק שבו אפשר לדעת בדיוק על השקל, כמה כסף נכנס וכמה יצא, פתאום ה"סיכון" שבעסק וניהול הסיכונים שבו, הופך להיות הרבה יותר פשוט וקל.

​

17. כיצד תתמודד כיועץ עסקי, עם אתגרים לא צפויים?

- בתחום עיסוקי הקודם מזה כ-15 שנים, תחום ההתמחות שלי הייה טיפול בבלת"מים וכיבוי שריפות, כיאה לכל מפיק אירועים מקצועי. הדבר הזה דרש המון קור רוח ויצירתיות + יכולת למצוא פתרונות בזמן אמת לכל תרחיש.

 

18. כיצד תימדד הצלחה בתהליך הייעוץ?

- מאוד פשוט! ברגע שהלקוח קיבל משמעותית יותר ממה שהשקיע מבחינת כספו(לא צריך להיות גאוני עסקי או פיננסי גדול כדי להבין את זה) וגם מבחינת הגעה לתוצאות הרצויות שהצבנו יחד - מדובר בהצלחה בתהליך הייעוץ.

​

רוצים לדעת אם אתם מתאימים לתחילת תהליך עבודה איתנו?

לחצו כאן לבדיקה!

​

​

*אגב, אם אתם עדיין לא חברים בקבוצת הפייסבוק החדשה שלי בשם "לשאול יועץ עסקי" שם אני עונה ללא עלות על כל שאלה שקשורה בהקמת עסק חדש או בניהול עסק קיים, עכשיו זה בדיוק הזמן המושלפ להצטרף, בלחיצה כאן

​

​

​

 

 

 

​